  Explicación por Martin Omar utilizando el juego "Cashflow" de Kiyosaki, para ejemplificar.
El R.S.I. (Retorno sobre la inversión) es uno de esos conceptos fáciles de entender, pero que requiere que sea explicado de forma simple y con un ejemplo práctico. Para tal fin, vamos a utilizar una tarjeta real del juego de mesa de Kiyosaki, Cashflow. La idea principal de este artículo es que en cuestión de los próximos 3 minutos, tengas bien en claro qué es, cómo se aplica, y para qué te sirve saber calcular el retorno sobre la inversión. Comencemos… Esta es una de las “tarjetas de oportunidad” del juego Cashflow de Kiyosaki: Lo que esta tarjeta quiere decir, es que se te presenta la oportunidad de comprar una casa de 3 habitaciones y 2 baños que actualmente tiene un inquilino, es decir que una persona la está alquilando. La casa cuesta $65.000, pero cuentas con la siguiente forma de pago: $60.000 de una hipoteca bancaria + $5.000 que pones de tu bolsillo. Con el dinero del alquiler, pagarías la cuota de la hipoteca cada mes + todos los gastos y además te sobrarían $160. Un flujo de caja positivo, modesto, pero positivo. Lo bueno es que estás comprando una casa de $65.000 que más adelante, en el mercado puede llegar a subir hasta $135.000, y solo pusiste de tu bolsillo $5.000. Bueno, hasta aquí es la explicación de la “tarjeta de oportunidad”, pero vamos a lo nuestro. El RSI (Retorno sobre la inversión) Para hacer el ejemplo bien simple, vamos a eliminar toda la parte del enunciado que no nos interesa, y dejamos solo las cifras: • $65.000 Es el costo de la casa • $5.000 Es lo que pones de tu bolsillo (los $60.000 los pagas con el préstamo hipotecario) • $160 Es el dinero que ingresa limpio a tu bolsillo, cada mes (luego de pagar la hipoteca y los gastos) Y la pregunta mágica es… ¿Cuándo recupero esos $5.000 que puse de mi bolsillo? Dicho de otra forma… ¿Cuándo recupero mi inversión? Y ya diciéndolo con todas las letras y con un poco de desesperación… ¿CUÁNDO RETORNA MI INVERSIÓN? Y la respuesta a esa pregunta la dan los $160 que ingresan a tu bolsillo cada mes. Si hablamos de RETORNO, estamos hablando de ese dinero que vuelve a tu bolsillo. La cuenta es muy fácil: $5000 / $160 = 32 meses (redondeando) Quiere decir que en 32 meses, recuperas los $5.000 que pusiste de tu bolsillo. Pero para hacerlo más medible a simple vista, es mejor sacar el porcentaje de dinero que recuperas EN UN AÑO: RSI = ($160 x 12 meses) x 100 / $5.000 = 38% (redondeando) Este RSI de 38% que aparece en la tarjeta te dice que al año de comprar esta casa, recuperas el 38% del dinero que pusiste de tu bolsillo. Y para este ejemplo de la tarjeta de Cashflow, además de estar recuperando el 38% al año de tu inversión, estás adquiriendo una propiedad. Y como compras la propiedad cuando el valor de mercado está bajo, puedes esperar a que el mercado suba y venderla para obtener una ganancia fuerte de capital y así adquirir otros activos. Si ves que una tarjeta dice RSI=38% y otra que dice RSI=70%, ya sabes que la segunda es más conveniente porque al cabo de un año te regresa el 70% de tu dinero. El RSI es muy práctico porque te ayuda a ver a simple vista qué negocio te da un retorno de tu dinero más rápido.
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 Cómo invertir en bienes raíces, por Robert Kiyosaki. En “El cuadrante del flujo del dinero” (tercer libro de Kiyosaki) se cita un ejemplo interesante de cómo invertir en bienes raíces. El nombre del capítulo es: “Sea el banco, no el banquero”, esto ya lo dice todo. Esta operación no trata solo de la compra-venta de una propiedad, sino también de cómo generar un activo con dinero “creado”, es decir dinero que no se poseía, tal cual como lo hacen los bancos. Veamos el ejemplo… Cómo invertir en bienes raíces. (Analizando un ejemplo de Kiyosaki) Kiyosaki se interesó por una propiedad de un valor de 100.000 dólares. Comenzó la gestión para adquirirla y negoció un excelente precio en efectivo de 80.000 (esto demuestra por qué llegó a ser uno de los mejores vendedores en Xerox, por su poder de negociación tanto para comprar como para vender). De los 80.000 solo contaba con 10.000 y para completar el faltante, solicitó un préstamo bancario por 70.000. Para lograr vender el bien raíz en poco tiempo, publicó un aviso muy tentador (con este aviso me darían ganas de llamarlo ahora mismo): “Casa en venta. Dueño desesperado. No se requiere autorización bancaria. Bajo pago inicial, fáciles pagos mensuales.” Wow, este aviso es genial, solo falta que diga “venga con un dado y si saca un 3 se la lleva gratis”! Dato: Para la época en que Kiyosaki realizaba estas operaciones, comenta que demoraba entre 1 y 4 semanas terminarlas, desde que compraba hasta que vendía. Los números del caso • 100.000 Es el valor de mercado de la casa. • 80.000 Es el precio por el que la compra. • 10.000 Es lo que Kiyosaki pone de sus ahorros para la compra de la casa. • 70.000 Es el préstamo que Kiyosaki toma del banco. Consiguió un comprador para la casa en menos de un mes que estuvo dispuesto a pagar 100.000 pero en cuotas, por lo tanto serían 100.000 más intereses. Para asegurarse el negocio, Kiyosaki implementó un contrato con una garantía por 100.000 (que no quiere decir que se la vendió a 100.000, solo es una suma para tener como garantía.) Si el comprador dejaba de pagar en algún momento, Kiyosaki podía volver a vender la propiedad a otro, sin tener que regresarles el dinero pagado hasta el momento. Kiyosaki explica: “El efecto neto es que he creado 30.000 dólares en mi columna de activos, por los que me pagarán interés”. No termina de cerrar bien la explicación de cómo es que va a cobrar interés por esos 30.000 que menciona, pero podemos analizarlo. Volvamos a los números para refrescarlos: • 80.000 Es el precio por el que compra la propiedad. • 10.000 Es lo que Kiyosaki pone de sus ahorros para la compra de la casa. • 70.000 Es el préstamo que Kiyosaki toma del banco. • 100.000 + intereses es el valor en que vende el bien raíz, pero casi todo en cuotas (aunque la garantía es por 100.000) Para hacer el ejemplo simple y claro: • Supogamos que el banco le cobra un interés de un 10% (anual) por el préstamo de 70.000. • Supongamos que el anticipo que Kiyosaki le cobra al comprador de la casa es de 10.000 • Supongamos que Kiyosaki, le cobra al comprador de la casa el mismo porcentaje de interés que cobran los bancos, un 10% (anual) por los 90.000 restantes. • Supongamos que kiyosaki financia el pago total de las cuotas a 1 año. Nota: la elección de un 10% de interés anual, es para hacer los números redondos. La situación vista del lado del empleado bancario• Ve pasar a diario este tipo de operaciones, pero no ingresa en ninguna, simplemente cobra un sueldo a fin de mes. Si no se presenta cada jornada a trabajar, no cobra. La situación vista del lado del banco
Diferencia entre Ganancia de capital y Activos. Los 20.000 que ganó por realizar una compra-venta es una GANANCIA DE CAPITAL. Los 3.000 que ganó por intereses son ganancias generadas por un ACTIVO. Todos los meses le ingresaba dinero a su bolsillo sin hacer más nada. Conclusiones finalesBásicamente lo que hizo fue, primero ganar 20.000 por la rebaja que pudo conseguir. Luego apalancarse con dinero del banco y en cierta forma transferir el pago del crédito al nuevo comprador. Luego cobró intereses por esos 20.000 que se ganó y además cobró intereses por 10.000 que puso de su bolsillo. Una vez que recuperó sus 10.000, ¿para qué adelantó cuotas al banco? Lo hizo para poder cobrar él, el interés por esos 10.000 en vez del banco. Si no los adelantaba, el banco cobraría interés por 70.000, pero como los adelantó, el banco solo cobraría interés por 60.000, el interés por los 10.000 restantes se los quedaba él. Si hubiera tenido que hacer un negocio similar pero sin apalancarse en el banco, solo poseía 10.000 en mano, por lo tanto, podía solo ganar el 10% de esa suma = 1.000 en un año. Y de ganar 1.000 pasó a ganar 23.000 por utilizar al banco como apalancamiento, vaya si hay diferencia! Una herramienta más a tener en cuenta para incrementar nuestra inteligencia financiera!  Si eres madre de niños pequeños probablemente te vuelvas loca recogiendo los juguetes que siempre dejan tirados por el suelo. Para facilitarte la tarea, te vamos a dar algunas ideas muy curiosas para organizar la habitación de los más peques. ¡Atenta! La mochila tirada en la cama, montañas de libros apilados en el escritorio, juguetes esparcidos por el suelo... ¿Te suena? La habitación de los niños suele ser siempre un caos y aunque les obliguemos a recogerla, al instante, como por arte de magia, vuelve a ser la misma leonera de antes. Por eso, hoy queremos mostrarte algunas maneras de evitar el desastre mediante unos organizadores muy originales. Puede que no acaben surtiendo efecto, pero te aseguramos que son ideales para introducirlos en una habitación para niños. Lo mejor de estos organizadores es que algunos de ellos los podemos hacer a mano, como las estanterías fabricadas con cajas de fruta o el garaje para coches formado con rollos de cartón. Incluir cajas, botes y baldas en los escritorios de los niños es una idea muy buena para organizar los libros, lápices y demás utensilios de papelería. Con un poco de disciplina y con la ayuda de estos objetos, ¡podremos conseguir una habitación ordenada! Un pequeño closet puede marcar la diferencia entre un dormitorio desordenado y uno ordenado. Esta idea permite crear práctico espacio para organizar juguetes en un cuarto pequeño. Además, se logra optimizar el espacio y decorar a la vez.
Los muebles organizadores también son una excelente alternativa cuando las habitaciones infantiles cuentan con mayor espacio. Además de decorar, permiten que el niño vea y aprenda el hábito de mantener sus juguetes siempre en orden. Las repisas y los cubos son igual de buenos para crear un ambiente ordenado y limpio. Los aparadores y mesas pequeñas en las habitaciones infantiles son ideales sobre todo para niños en etapa escolar ya que podrán jugar pero a la vez utilizar estos muebles como área de lectura o dibujo. Los juguetes podrán ser organizados en contenedores para que eviten la fácil distracción de los niños al momento de hacer sus tareas. Si no deseas implementar un mueble, existen otras formas más económicas y creativas para ordenar las habitaciones infantiles y mantener los juguetes siempre a la vista y en orden. No hay excusa para no mantener un cuarto limpio y ordenado. Cuando nos decidimos por vender nuestra casa, podemos pensar que es tarea fácil, que simplemente con ponerla a buen precio ya tenemos gran parte ganada. En el sector inmobiliario esto no es del todo una garantía para que nuestra vivienda se venda antes que otra vecina. Realmente, hay muchos factores que influyen para que un posible comprador sienta que esta, es la casa que convertirá en su hogar.
Hoy en día todo nos entra por los ojos y es muy importante que la estética del activo inmobiliario que tenemos a la venta ofrezca algo que el resto no tenga. Hay que diferenciarse de la competencia. Si pensamos que los vecinos son nuestros competidores, es momento de poner en marcha estos tips que les voy a compartir. Para empezar, no deberíamos pensar que como es una casa para vender y los nuevos propietarios la van a querer acondicionar a su gusto, es mejor dejarla como está. Hoy en día, hay cantidad de maneras de remodelar la vivienda sin hacer demasiada inversión y mucho menos, sin necesidad de meternos en reformas. Si la casa es antigua y está sucia, no está demás darle una mano de pintura aunque sea blanca. De esta forma no parecerá tan vieja y la sensación de amplitud y limpieza será notable. Por otra parte, si los muebles están algo desfasados y hay muchos, es conveniente retirar algunos y dejar los realmente necesarios. Este factor es importante y favorecerá a que la vivienda se mire más amplia, ordenada e iluminada. Las plantas y flores con color, es un detalle a tener en cuenta porque aportan frescura y crean un clima muy agradable. Hasta en los baños podemos hacer cambios impresionantes. Hoy en día hay pintura para azulejos, papel pintado para baños, espejos económicos, etc. Recuerda que los detalles decorativos son lo que más nos llama la atención aunque no nos demos cuenta. Deja que el visitante observe, perciba y pregunte. Si nos mantenemos callados, podremos conocer sus dudas. No hay nada mejor que conseguir ver las situaciones desde fuera aunque seamos protagonistas de la escena. Con esto quiero decir, que nos recomiendan no acribillar al posible cliente con todo tipo de comentarios inmobiliarios. Dejémosle que pueda contemplar tranquilamente su nuevo hogar. |
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Junio 2020
Inmobiliaria Guatemala, Casas y Apartamentos Guatemala, Decoración de Interiores
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